Среди вопросов, возникающих у граждан, перед которыми стоит проблема жилья, основные и наиболее встречающиеся - на что обратить внимание,
в первую очередь при покупке или продаже квартиры?
Какие документы должны быть представлены на сделку? Какому риску подвергается покупатель и продавец при отчуждении или приобретении жилья и
как можно их избежать?
Опыт и практика совершения сделок с недвижимым имуществом показывает, что квалифицированная помощь специалистов в области недвижимости даёт
возможность избежать существенных материальных потерь и делает процесс приобретение недвижимости приятным!
Юридический отдел осуществляет консультации по юридическим вопросам, связанным с процессом отчуждения объектов недвижимого имущества.
Спрашивайте, пишите, звоните и помните, что квалифицированная юридическая помощь избавила многих людей от неприятностей.
ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:
Я хочу купить квартиру по оценочной стоимости БТИ. Чем я рискую?
Основной риск в такой ситуации кроется в том, что в случае признания такой сделки купли-продажи недействительной возможен вариант остаться на
руках не только без квартиры, но и с сумой, которая будет далеко не соответствовать реально уплаченной продавцу.
Кроме того, необходимо помнить о существовании статьи 212 Уголовного кодекса Украины, в соответствии с которой умышленное уклонение от уплаты
налогов, сборов, других обязательных платежей, которые входят в систему налогообложения, если такое действие привело к фактическому не поступлению
в бюджеты или государственные целевые фонды средств в значительных размерах (свыше 17 000 гривен) наказывается штрафом от 300 до 500 необлагаемых
налогом минимумов доходов граждан.
Мы предостерегаем тех покупателей, которые с целью уменьшения расходов по уплате налогов и других обязательных платежей, соглашаются на указание
в договорах купли-продажи не фактической стоимости объекта недвижимого имущества.
Ищу варианты решения проблемы. Квартира в ипотеке (20 лет), прежняя стоимость — $100 тыс.
Могу ли я отказаться от нее? Какова процедура отказа, штрафы, санкции банка, возможно ли доказать, что не смогу вернуть разницу (за $100 тыс. ее не продать).
Каковы последствия в дальнейшем?
Если вы приобретали квартиру в кредит, то независимо от нынешней рыночной цены на квартиру у вас остаются обязательства перед банком, согласно кредитному
договору. В том случае, если вы не будете выполнять свои обязательства по выплате кредита, банк, согласно условиям кредитного договора, возложит на вас
еще и выплату штрафных санкций. Кроме того, если вы вообще прекратите выполнение условий по кредитному договору, банк в счет погашения задолженности имеет
право направить свои требования на залоговое имущество (в данном случае — на квартиру, находящуюся в ипотеке). Если же данного имущества недостаточно для
погашения задолженности, то свои требования банк направит на все имущество должника. Конечно, данная процедура длительна, поскольку для возможности обращения
взыскания на имущество необходимо наличие решения суда и обращение в исполнительную службу. Но необходимо помнить, что кроме всего прочего, банк имеет право
обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на все имущество должника для возможности взыскания своего долга в будущем.
В общем отдать деньги банка вам или вашим детям всё-равно прийдёться.
Какие необходимы документы для оформления сделки с недвижимостью?
При продаже квартиры, дома и других жилых помещений, а также их части:
правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество;
справка-характеристика БТИ (извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество) на отчуждаемый объект недвижимости;
паспорта всех собственников недвижимости;
идентификационные коды всех собственников недвижимости;
выписка из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости;
свидетельство о регистрации брака, если продавец состоит в браке;
свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти, если продавец состоял в браке;
заявление – согласие супруги/супруга на продажу недвижимости;
свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками недвижимости;
разрешение на продажу объекта недвижимости органов опеки и попечительства (в случае наличия несовершеннолетних детей или недееспособных граждан);
письменное уведомление собственников о намерениипродать свою часть с указанием цены (в случае продажи доли в праве часной собственности на недвижимое имущество);
в случае подписания договора представителем Продавца необходимо иметь нотариально оформленную доверенность на право подписания договора.
При продаже земельного участка:
государственный акт на право частной собственности на земельный участок;
справка об отягощениях и ограничениях на земельный участок;
устав либо учредительный договор, а также свидетельство о регистрации юридического лица;
документы, подтверждающие полномочия должностного или физического лица, совершающего сделку от имени юридического лица;
выписка из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости.
Какие последствия заключения предварительного договора в простой письменной форме?
Согласно ч.4 п.1 ст.635 Гражданского Кодекса Украины предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена – в письменной форме.
Согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному
удостоверению и государственной регистрации.
Соответственно в таком случае предварительный договор также требует нотариального удостоверения. Последствием заключения предварительного договора
купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме будет недействительность такого договора.
У меня есть четырехкомнатная государственная квартира общей площадью 148 кв. метра.
Прописаны в ней я, мой муж и трое несовершеннолетних детей. Я хочу приватизировать квартиру. Имею ли я право на бесплатную приватизацию или же нам
придеться платить, потому как размеры площади превышают допустимые для бесплатной приватизации?
Да, имеете. По общему правилу согласно ст.3 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» приватизация проводиться путём бесплатной передачи
гражданам квартир (домов) с расчетом санитарной нормы 21 км/м общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв/м на семью.
Согласно ст.6 Закона Украины "О приватизации государственного жилого фонда" независимо от размеров общей площади бесплатно передаются в собственность
гражданам, занимаемые ими квартиры, в которых живут многодетные семьи (семьи, которые имеют 3 и больше несовершеннолетних детей). Соответственно Вы,
как многодетная семья, имеете право на бесплатную приватизацию.
Могу ли я приватизировать бесплатно земельный участок которым я пользуюсь? Что для этого нужно?
Да, Вы имеете право приватизировать земельный участок. Порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами предусмотренный ст. 118 Земельного
Кодекса Украины. Гражданин, заинтересованный в приватизации земельного участка, которая находится в его пользовании, подает заявление в соответствующую
районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по местонахождению земельного участка.
Решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании
технических материалов и документов, которые подтверждают размер земельного участка. Соответствующий орган местного самоуправления или орган исполнительной
власти в месячный срок рассматривает ходатайство и предоставляет разрешение предприятиям, учреждениям и организациям на разработку проекта приватизации земель.
Проект отвода земельного участка согласовывается с органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органами архитектуры
и охраны культурного наследства и подается на рассмотрение соответствующих местной государственной администрации или органа местного самоуправления.
Районная, Киевская или Севастопольская городская государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает проект
отвода и принимает решение о передаче земельного участка в собственность.
В случае отказа органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передачи земельного участка в собственность или оставление заявления без
рассмотрения спорные вопросы решаются в судебном порядке.
В каких размерах и для каких целей Я имею право на безвозмездную передачу земельных участков
из земель государственной или коммунальной собственности??
Статья 121 ЗКУ предусматривает нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам, согласно которой граждане Украины имеют право на безвозмездную
передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:
для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной частицы (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на
территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета
расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной частицы (пая) определяется как среднему по этим предприятиям. В случае отсутствия
сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной частицы (пая) определяется как среднему по району;
для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара;
для ведения садоводства - не более 0,12 гектара;
для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не большее 0,25 гектара, в поселках -
не большее 0,15 гектара, в городах - не большее 0,10 гектара;
для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара;
для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.
Размер земельных участков, которые передаются безвозмездно гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения
в натуре (на местности) земельной частицы (пая).
Что значит термин «самовольное строительство»?
Согласно действующего законодательства Украины на выполнение строительных работ необходимо получить разрешение, которое выдают органы государственного
архитектурно-строительного контроля. Самовольным строительством считается строительство, произведенное на невыделенном данному лицу земельном участке,
без проекта либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил.
Действующее законодательство предусматривает некоторые негативные последствия для лиц, осуществивших (осуществляющих) самовольное строительство:
такие лица не вправе распоряжаться таким домом (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять), а в случае их смерти самовольно построенный дом не
включается в состав наследства;
органами местной власти возможно принятие решения о сносе самовольно построенного дома;
по иску органов местной власти решением суда самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты у гражданина.
Существует ли возможность осваивания нежилых помещений (чердака, подвала)
многоквартирного жилого дома и какой порядок действий?
Для того, чтобы провести какую-либо деятельность по осваиванию нежилых помещений жилого многоквартирного дома необходимо:
Согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит
нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
1. Получить согласие всех собственников помещений в доме (жилых и нежилых) на осуществление такой деятельности;
2. Подготовить заключение о том, что планируемая деятельность не нарушит эксплуатацию данного здания и дом сможет выдержать надстройку
(перестройку) стен и не повредит коммуникации;
3. Написать заявление в местную администрацию;
4. Разработать проект перепланировки нежилых помещений;
5. Согласовать проект со всеми требуемыми инстанциями: санитарной службой, пожарниками, и пр.;
6. Получить разрешение на проведение строительных работ;
7. После окончания строительных работ ввести в эксплуатацию и оформить правоустанавливающие документы.
Какие действия и документы необходимы для оформления наследства по закону?
Оформление наследства осуществляется в нотариальной конторе по месту открытия наследства. Местом открытия наследства считается последнее место жительства
наследодателя, а если оно не известно – место нахождения имущества. Таким образом необходимо предоставить документы, подтверждающие смерть наследодателя;
время и место открытия наследства; наличие отношений с наследодателем, дающих право на наследование; список желающих наследников, а также имеющиеся
документы о составе наследственного имущества. По истечении шести месяцев со дня открытия наследства на основании заявления наследников нотариус выдает
свидетельство о наследовании.
Возможен ли вариант признания завещания недействительным на основании того, что наследодатель
без ведома совладельца имущества завещал свою часть приватизированной квартиры третьему лицу?
К сожалению, по такому основанию завещание не может быть признано недействительным, т.к. в соответствии со статьёй 1235 Гражданского кодекса Украины завещатель
может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с этими лицами семейных, родственных отношений, а также других
участников гражданских отношений. Кроме того, завещатель может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, кроме
тех кто имеет право на обязательную часть наследства по закону.
В соответствии со статьёй 1241 Гражданского кодекса Украины имеют право на обязательную часть в наследстве - малолетние, несовершенолетние или
нетрудоспособные дети усопшего, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители унаследуют, независимо от состава завещания, 1/2 части,
которая принадлежала б каждому из них в случае наследства по закону.
Я проживаю на праве аренды и ухаживаю за хозяйкой, она инвалид 1 группы. В квартире прописан ее сын,
но он реально проживает в другой квартире и совсем не помогает ей. Бабушка хочет оформить на меня пожизненное содержание, чтобы после ее смерти я смогла
законно проживать в этой квартире. Сможет ли её сын после смерти бабушки отсудить у меня эту квартиру?
В случае добросовестного исполнения Вами договора пожизненного содержания, после смерти бабушки, вы станете собственником квартиры, следовательно, сможете
законно в ней проживать. Однако, пока бабушка жива, она может расторгнуть договор в любое время в одностороннем порядке.
У сына, признать этот договор недействительным, шансов очень мало, да и одной регистрации по месту жительства (прописки) не достаточно для права на наследство,
но если её сын имеет право на обязательную часть в наследстве (или другие её родственники), то он может стать собственником 1/2 квартиры.
Подскажите, какой размер налога с дохода должно заплатить физическое лицо при продаже недвижимого
имущества с 1 января 2007 года?
С 1 января 2007 года налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества физическими лицами происходит следующим образом:
- доход, полученный плательщиком налога от продажи (не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года) жилого дома, квартиры или части квартиры,
комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на
таком земельном участке), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 кв.
метров. В случае, когда площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 кв/м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения,
подлежит налогообложению по ставке 1% от разницы, превышающей 100 кв/м.
- доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из указанных объектов недвижимости, а также
от продажи другого объекта недвижимости (в том числе объекта незаконченного строительства, земельного участка (как отдельного объекта), гаража) подлежит
налогообложению по ставке 5% (нерезидент 30%) от стоимости такого имущества независимо от способа и времени его приобретения.
Кто и в каком размере при купли-продажи квартиры должен оплачивать
сбор на обязательное государственное пенсионное страхование?
В соответствии с Законом Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26 июня 1997 года № 400/97-ВР сбор на обязательное
пенсионное страхование уплачивает покупатель в размере 1% от стоимости объекта недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи. В случаях приобретения
объекта недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.
Мы с мужем хотим развестись. Муж купил квартиру в кредит, который выплачен на 25%.
Как быть при разделе с кредитным имуществом?
При разделе имущества Вы имеете право претендовать на половину всего имущества (или его стоимости), приобретенного в период действия Вашего брака,
в том числе на половину выплаченной доли кредитной квартиры.
Может ли один из супругов, не являющийся собственником квартиры, без согласия второго супруга,
вселить своего совершеннолетнего сына в квартиру?
В соответствии с частью 2 статьи 156 Жилищного кодекса Украины без согласия владельца квартиры члены его семьи не имеют права вселять в занимаемое им жилое
помещение других членов семьи (исключение составляют несовершеннолетние дети при их вселении к родителям).
Какие негативные последствия могут возникнуть для продавца при оформлении договора задатка?
Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которая передаётся продавцу покупателем
в счет надлежащих с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения (договора купли-продажи и т.п.).
В случае если нарушение обязательства произошло по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток и дополнительно оплатить сумму в размере
задатка или его стоимости. Кроме того, сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышает размер
(стоимость) задатка, если другое не установлено договором.
При встрече с продавцом как убедиться в том, что он законный хозяин?
Продавец обязан предоставить правоустанавливающий документ.
Право собственности на жилье или ее часть подтверждается одним из документов:
договор о купле - продаже;
договор дарения;
договор мены;
договор о пожизненном содержании;
биржевой контракт;
свидетельство о праве собственности на жилье (приватизация);
свидетельство о праве наследования, по завещанию;
свидетельство о праве наследования, по закону;
свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов;
копия судебного решения, вступившего в законую силу;
свидетельство о приобретении имущества на публичных торгах;
регистрационное свидетельство о право собственности на выплаченный кооператив;
Любой из вышеперечисленных документов должен быть зарегистрирован в БТИ ! Я с мужем живу и прописана в квартире у свекрови. Мы сделали очень хороший ремонт.
Сейчас свекровь хочет приватизировать квартиру и подарить ее своей дочери, а нам дать деньги за ремонт. Может ли мы препятствовать ей это сделать?
Если в квартире зарегистрированы Ваша свекровь и Вы с мужем, то приватизировать квартиру Вы можете только втроем в равных долях. Тогда Ваша свекровь сможет
распорядиться (в данном случае подарить дочери) только 1/3 долей квартиры.
Однако, если Вы с супругом уже использовали свое право приватизации, то естественно приватизация будет только на вашу свекровь. В этом случае она может
осуществить свои планы в полном объеме, а Вам придется согласиться на денежную компенсацию за произведенный ремонт.
Проживаю в доме на четыре семьи. Вправе ли я приватизировать занимаемую мной часть
дома без согласия моих соседей?
По закону приватизация жилых помещений государственного жилищного фонда осуществляется по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя,
постоянно проживающих и зарегистрированных в данных помещениях. При этом согласия соседей на приватизацию не нужно, если у Вас был отдельный ордер на получение жилья.
Что такое приобретение квартиры с публичных торгов? Какой документ выдают приобретателю?
Продажа имущества (жилого дома, квартиры) на публичных торгах происходит, как правило, в порядке обращения взыскания для погашения долга.
Продажа производится по аукционному принципу судебными исполнителями. Для публичной продажи объекта необходимы предварительные объявление об этом (за 10 дней);
внесение потенциальными покупателями суммы, равной 10% стоимости имущества на кануне торгов, а так же участие в торгах не менее двух покупателей. В торгах не
могут участвовать юридические, а также работники органов власти, суда, прокуратуры, МВД, адвокаты и члены их семей. По результатам торгов составляется акт,
который утверждает судьей. На основании акта, победитель торгов должен уплатить всю стоимость объекта.
Документом о праве собственности служит свидетельство о приобретении жилого имущества с публичных торгов, выдаваемое государственным или частным нотариусом.
Мы с матерью приватизировали квартиру в совместную собственность. Как можно переоформить часть
квартиры матери на меня, чтобы я стала собственником всей квартиры. Если через договор дарения, то, какой срок действия договора, чтобы нельзя было его расторгнуть?
Будет ли иметь, какие либо права на квартиру мой супруг?
Действительно в такой ситуации самый удобный и дешевый путь это дарение матерью своей доли собственности дочери. Мать может расторгнуть договор дарения в
судебном порядке, если докажет в суде, были совершены действия вынудившие ее совершить дарение против своей воли, или совершенно нарушение положений ГК Украины.
Срок исковой давности по расторжению договора дарения 3 года с момента, когда пострадавшее лицо узнало о нарушении своих прав. К имуществу, полученному в
дар одним из супругов в период брака, другой супруг никакого отношения не имеет. Такое имущество не является совместно нажитым и разделу не подлежит.
Если я не гражданин Украины, могули я приобрести недвижимость в Украине? Или как иначе можно
стать её собствеником?
Собственность в Украине выступает в следующих формах - частная, коллективная, государственная;
Собственниками жилья могут стать граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства;
Покупать и продавать гражданам можно: жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, земельные участки и гаражи;
Состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности граждан, не ограничивается, кроме случаев, предусмотренных законом;
Подскажите, пожалуйста, наиболее выгодный и безопасный способ перемещения денег гражданина России
от продажи квартиры из Украины в Россию.
Вам, как и любому не резиденту выгоднее воспользоваться услугами Вашего банка в Украине. В качестве примера предлагаю Вам следующую схему: Клиент
(продавец квартиры) открывает счет в отделении банка и получает карточку «Виза» или «Мастеркард», предъявляет в банк паспорт, идентификационный код (украинский),
копию договора купли-продажи и вносить деньги на этот счет. Приехав в Россию, он снимает в любом отделении соответствующего банка. Это самый простой,
недорогой и безопасный способ. Для большей безопасности мы рекомендуем соблюдать полную конфиденциальность.
Что делать, если украли оригинал паспорта БТИ и дарственную по квартире, и что может произойти с квартирой, если документы попадут в плохие руки?
Немедленно заявить о краже в милицию, в БТИ и нотариусу, осуществляющему удостоверение договора дарения и начать процедуру восстановления документов
взамен утерянных. Если это не будет сделано быстро, Вашу квартиру могут продать мошенники, если у них будет Ваш паспорт (подлинный или поддельный) и похожий
на Вас человек.
Опыт и практика совершения сделок с недвижимым имуществом показывает, что квалифицированная помощь специалистов в области
недвижимости даёт возможность избежать существенных материальных потерь и делает процесс приобретение недвижимости приятным!
За более детальной информацией и получением квалифицированной помощи обращайтесь к нашим специалистам
АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АЛЬФА»
